Vad är ansvaret för imkanalen i en bostadsrättsförening?

I en bostadsrättsförening är det normalt föreningen som äger och ansvarar för imkanalens gemensamma delar, medan varje bostadsrättshavare svarar för sin egen köksfläkt och filter. Styrelsen ska se till att kanalerna rengörs med jämna mellanrum, ofta vart 3 till 6 år, både av brandsäkerhetsskäl och för att matoset faktiskt ska ventileras ut ordentligt.

Många styrelser stöter på frågan först när något redan har hänt. Kanske klagar en granne på os som sprider sig i trapphuset, kanske upptäcker fastighetsskötaren fettbeläggning vid en rutinkontroll. Plötsligt blir frågan om vem som ska betala och vem som ska kalla in en firma akut, och då spelar gränsdragningen mellan förening och enskild medlem verklig roll.

Grejen är att svaret sällan är krångligt i grunden. Föreningen äger stammen, alltså det gemensamma röret som löper genom huset och samlar upp från flera lägenheter. Den enskilda medlemmen äger och sköter det som sitter i den egna lägenheten, alltså fläkten och anslutningen till stammen. Så är det i regel. Är gränsen tydlig i stadgar eller underhållsplan blir resten en fråga om praktiskt genomförande.

Vad säger reglerna och riktmärkena?

Det finns inget nationellt lagstadgat intervall för hur ofta en imkanal i ett flerbostadshus måste rengöras. Byggreglerna ställer däremot krav på att ventilationen ska fungera över tid, vilket i praktiken kräver återkommande skötsel. Boverket beskriver ventilationens funktion i byggregelverket, och den utgångspunkten gäller även imkanaler i flerbostadshus, även om fettavskiljning i just köksfläktar inte regleras i detalj där.

I restaurang- och storköksmiljö ser kraven annorlunda ut. Där kräver räddningstjänsten återkommande rengöring som en del av det systematiska brandskyddsarbetet, eftersom fettbeläggning i kanaler är en känd brandrisk. Det märks. En BRF med en lokalhyresgäst som driver restaurang eller café bör alltså räkna med att den verksamheten kan omfattas av strängare krav än de vanliga lägenheterna i huset. Läs mer om vilka regler som gäller för imkanaler i restaurang- och storköksmiljö om föreningen har en sådan hyresgäst.

För vanliga bostäder gäller i stället ett branschmässigt riktmärke snarare än en lag. Vart 3 till 6 år brukar nämnas som rimligt intervall, beroende på hur mycket matlagning som sker och hur kanalsystemet ser ut. Ett hus med många lägenheter och mycket matos, kanske i kombination med äldre kanaler, klarar sig sällan lika länge mellan rengöringarna som ett hus med färre boende och nyare installation. En rengjord kanal underlättar dessutom inför en kommande OVK, eftersom fett och smuts annars kan påverka mätvärden och göra att kontrollanten skriver upp en anmärkning.

Så går det till i praktiken

I de flesta föreningar är det styrelsen som initierar och upphandlar rengöringen för hela huset. Det beror på att kanalerna räknas som gemensam egendom, och en samordnad insats för samtliga lägenheter blir oftast både enklare och billigare per lägenhet än om varje hushåll skulle boka separat. En firma bokas för hela fastigheten och går igenom trapphus efter trapphus, kanal efter kanal.

De boende informeras i förväg, ofta med en lapp i trapphuset eller ett mejl från styrelsen, om vilken dag arbetet sker. De behöver i regel vara hemma en kort stund så att tekniker kommer åt fläkten och den del av kanalen som sitter i lägenheten. Jobbet går snabbt per lägenhet. Hela husets insats kan ändå sträcka sig över flera dagar, beroende på hur många lägenheter som ingår och hur kanalsystemet är draget genom huset.

Vissa föreningar väljer att slå samman imkanalens rengöring med annat ventilationsarbete, till exempel filterbyte i ett gemensamt frånluftsystem, för att slippa störa de boende flera gånger under samma år. Andra föreningar håller isär uppdragen, eftersom olika delar av fastigheten kan ha olika behov och olika intervall. Vill föreningen se vad en sådan rengöring innebär tekniskt, och vad som brukar ingå i ett normalt uppdrag, finns en genomgång av rengöring av imkanal att utgå från. Den ger en bild av vad man rimligen kan förvänta sig av en firma innan avtal skrivs.

Vanliga tecken att se upp med

Vissa signaler brukar dyka upp innan kanalen blir ett akut problem. Os som dröjer sig kvar i köket längre än vanligt, eller som sprider sig till trapphus och angränsande lägenheter, är ofta första tecknet. Fläktar som låter mer än förut, eller som verkar ge svagare sug, tyder också på att kanalen eller fläkten börjar sätta igen.

Fett som droppar eller syns vid fläktgallret är en tydlig varningssignal. Jo, faktiskt en av de tydligaste. Missfärgningar eller fuktfläckar runt kanalgenomföringar i tak eller vägg kan också höra ihop med en kanal som inte längre andas som den ska. Upptäcker styrelsen sådana tecken i flera lägenheter samtidigt är det ofta ett tecken på att hela stammen behöver ses över, inte bara enskilda fläktar. Väntar föreningen för länge med att agera på sådana signaler ökar risken för att problemet sprider sig till fler våningsplan innan det upptäcks.

Vad kostar det?

Priset för att rengöra en imkanal i en vanlig villa ligger i regel mellan 1 500 och 3 000 kr, där längden på kanalen och mängden fett som byggts upp styr var i intervallet priset hamnar. I en bostadsrättsförening ser bilden annorlunda ut, eftersom rengöringen oftast upphandlas för hela huset på en gång i stället för lägenhet för lägenhet.

Vid en gemensam upphandling för flerbostadshus brukar priset i stället räknas per lägenhet, ofta mellan 800 och 1 800 kr per lägenhet. Det är lägre än vad ett enskilt villabesök skulle kosta, eftersom firman redan är på plats i huset och kan gå igenom flera kanaler under samma arbetsdag. Restaurang- och storköksmiljöer, om föreningen har en sådan hyresgäst, ligger i en helt annan prisklass, ofta mellan 4 000 och 12 000 kr beroende på kökets storlek och belastning. Sådant arbete räknas inte som en insats i privatbostad, så det ger inget rotavdrag för föreningen.

Antal våningar och hur lätt kanalerna går att komma åt påverkar också slutpriset. Ett hus med källare och vind där kanalerna är svåråtkomliga kräver ofta mer tid än ett hus med raka, väl synliga schakt. Behöver firman ställningar, liftar eller extra skydd för att nå takgenomföringar, hamnar priset gärna i den övre delen av intervallet.

Kan man göra det själv eller ska man anlita hjälp?

Enklare rengöring av den egna fläkten och filtret klarar de flesta bostadsrättshavare själva. Filter kan ofta diskas eller bytas med jämna mellanrum, och det är ett bra sätt att hålla köksfläkten fräsch mellan de större rengöringarna.

Själva kanalen är en annan sak. Den sträcker sig ofta genom flera våningsplan och kräver utrustning för att rengöras på djupet, exempelvis roterande borstar och slang som når hela vägen upp till taket. Det är inget man gör med en dammsugare en lördagseftermiddag. Dessutom krävs kunskap om brandskydd och om hur kanalen sitter ihop med resten av husets ventilationssystem, så att arbetet inte skadar don eller fogar.

Att klättra i trapphusschakt eller arbeta på tak utan rätt skyddsutrustning innebär också en risk som de flesta föreningar hellre undviker. Därför anlitar de flesta föreningar en firma med rätt utrustning och kunskap för hela stamrengöringen, medan det dagliga underhållet av fläkt och filter sköts av var och en i sin egen lägenhet.

Vanliga misstag att undvika

Ett vanligt misstag är att vänta för länge mellan rengöringarna, ofta för att ingen i styrelsen äger frågan tydligt. Utan en ansvarig, eller en underhållsplan som pekar ut intervallet, glöms imkanalen lätt bort mellan stämmorna år efter år.

Ett annat misstag är att blanda ihop ansvaret för kanalen med ansvaret för fläkten. Föreningen kan inte kräva att en enskild medlem bekostar rengöring av stammen, precis som en medlem inte kan vänta sig att föreningen ska byta ut en trasig fläktmotor i lägenheten. Gränsen bör stå tydlig i stadgar eller underhållsplan, annars uppstår tvister i efterhand som är svåra att reda ut.

Lokalhyresgäster med matlagning i större skala glöms också ofta bort i underhållsplanen. En pizzeria eller ett café i bottenplan har ofta andra krav på rengöringsintervall än de vanliga hushållen i huset, och den skillnaden bör synas i föreningens planering snarare än upptäckas först vid en brandsyn. Att inte dokumentera genomförda rengöringar är också vanligt, vilket gör det svårt för nästa styrelse att veta när det senast gjordes och vad som faktiskt ingick i uppdraget.

Vanliga frågor

Hur lång tid tar det?

Själva rengöringen av en lägenhets fläkt och anslutning tar ofta en kort stund, kanske en halvtimme per lägenhet. Hela husets rengöring, med flera trapphus och många kanaler, sträcker sig däremot ofta över flera dagar beroende på hur stor fastigheten är.

Vad händer om man väntar för länge?

Fett byggs upp inuti kanalen och ventilationen försämras stegvis, vilket gör att matos stannar kvar längre i lägenheterna. I värsta fall ökar också brandrisken, eftersom ansamlat fett är brandfarligt om det antänds av till exempel en spisplatta eller ett stearinljus nära fläkten.

Kan man göra det själv?

Filter och den synliga delen av fläkten kan de flesta rengöra själva med jämna mellanrum. Den dolda kanalen som går genom huset kräver dock särskild utrustning och kunskap om brandskydd, så det arbetet sköts vanligen av en firma som föreningen anlitar för hela fastigheten.

Behöver man förbereda något innan?

De boende behöver i regel vara hemma eller ge tillträde till lägenheten den dag arbetet sker. Det är också bra att flytta undan saker som står i vägen för fläkten och kanalgenomföringen, samt att styrelsen i förväg informerar samtliga lägenheter om datum och ungefärlig tidsåtgång.

Källor

• Boverket - Ventilation i byggregler