Måste alla lägenheter i en BRF ha samma ventilationssystem?

Nej, en BRF behöver inte ha exakt samma ventilationssystem i alla lägenheter. Självdrag i en trappuppgång och FTX i en annan efter renovering är fullt tillåtet, så länge varje lägenhet får tillräcklig luftväxling. Kanalsystemet är dock oftast gemensamt för hela huset eller en stam, vilket kräver samordnad skötsel även när tekniken skiljer sig åt mellan lägenheterna.

Du sitter kanske i styrelsen och undrar varför grannens FTX-aggregat går tyst medan din egen köksfläkt låter som ett flygplan vid start. Frågan dyker ofta upp vid renoveringar och stambyten, när en del av huset får ny teknik medan resten kör kvar på det gamla systemet. Det spelar roll just nu därför att fler föreningar bygger om stamvis i stället för att byta hela husets system på en gång, vilket gör att gammalt och nytt lever sida vid sida i flera år. Grejen är att lagen inte kräver identisk teknik i varje lägenhet, men fastighetens funktion som helhet påverkas om ingen har koll på vad som gäller var. Det märks.

Vad säger reglerna och riktmärkena?

Det finns inget krav på att alla lägenheter i en förening ska ha identisk ventilationsteknik. Byggreglerna ställer i stället krav på funktionen i varje enskild bostad, oavsett om luften styrs med självdrag, frånluft eller FTX. Boverket beskriver hur kraven på luftväxling i flerbostadshus är utformade och vilka principer som styr att ventilationen ska ge ett hälsosamt inomhusklimat. Med andra ord får en förening blanda system mellan olika trappuppgångar eller våningsplan, så länge varje lägenhet uppfyller grundkraven på luft. Kort sagt: nej, lagen tvingar ingen förening att ha samma teknik överallt.

Ansvaret för imkanaler och de gemensamma kanalstammarna ligger i regel på föreningen, medan den enskilda medlemmen svarar för sin egen fläkt, sina filter och eventuella tilluftsdon inne i lägenheten. Så ser det ut i de flesta stadgar, även om gränsdragningen kan variera något mellan föreningar och behöver läsas i det egna avtalet. Dessutom ska en obligatorisk ventilationskontroll genomföras med jämna mellanrum för att kontrollera att systemet fungerar som det ska, oavsett vilken teknik som används i respektive lägenhet. Rengöring inför en sådan kontroll är ofta ett bra tillfälle att också se över kanalernas skick, eftersom ett igensatt system ger både sämre luft och sämre mätvärden vid själva kontrollen.

Så går det till i praktiken

I verkligheten blir det ofta ett lapptäcke, särskilt i äldre fastigheter som byggts om i flera omgångar. Ett vanligt mönster är att huset ursprungligen byggdes med självdrag, att vissa stammar senare gjordes om till mekanisk frånluft, och att enstaka lägenheter i samband med egen renovering har fått ett komplett FTX-aggregat installerat på egen bekostnad. Resultatet är att kanalsystemet i botten fortfarande är gemensamt, men luftflödet styrs olika beroende på var i huset du bor och vilken generation av teknik som senast installerades där.

Det här påverkar hur rengöring bör planeras. Eftersom kanalerna delar stam mellan flera lägenheter räcker det sällan att en enskild medlem rengör sin egen fläkt om resten av stammen är full av fett och damm. Jo, faktum är att en bedömning av hela stammen nästan alltid ger bättre resultat än punktinsatser hos enstaka hushåll, eftersom smuts längre in i kanalen annars fortsätter att påverka luftflödet för alla som delar samma sträckning. En sådan samlad upphandling brukar också bli billigare per lägenhet än om varje hushåll bokar separat, något som märks tydligt när offerter för hela fastigheter jämförs med enskilda villabesök.

Vanliga tecken att se upp med

Vissa signaler dyker ofta upp innan systemet blir ett riktigt problem. Håll utkik efter dessa:

• Ojämnt luftflöde mellan lägenheter i samma trappuppgång, där vissa hushåll upplever instängd luft medan andra tycker det drar för mycket vid fönster och dörrar.
• Fettlukt eller matos som sprids mellan lägenheter via delade imkanaler. Ofta ett tecken på att kanalen är igensatt eller felaktigt ansluten någonstans på vägen.
• Missljud eller vibrationer från gemensamma fläktrum, vilket kan bero på obalans eller smuts i fläkthjulet.
• Kondens eller fuktfläckar kring donen, som tyder på att luften inte transporteras som den ska genom systemet.

Så är det. Ett enda symptom betyder inte alltid att hela stammen är drabbad, men flera tecken samtidigt i samma del av huset bör tas på allvar och utredas innan det hinner bli ett större problem för fler lägenheter.

Vad kostar det?

Priset beror till stor del på hur upphandlingen görs. Vid gemensam upphandling för hela huset ligger kostnaden i regel mellan 800 till 1 800 kr per lägenhet, vilket är lägre än om varje hushåll bokar ett eget besök. En enskild lägenhet som beställer separat hamnar oftare mellan 1 500 till 4 000 kr, beroende på kanalernas längd och hur mycket smuts som byggts upp över åren i just den bostaden.

Jo, ofta. Skillnaden per lägenhet mellan samordnad och separat rengöring kan vara betydande, särskilt i större fastigheter med många lägenheter på samma stam. Den som vill se hela prisbilden för flerbostadshus, inklusive vad som påverkar kostnaden uppåt och nedåt, kan läsa mer i genomgången av vad ventilationsrengöring kostar i flerbostadshus. Filterbyte och service av eventuella FTX-aggregat i lägenheterna är för övrigt en separat kostnad, ofta mellan 1 200 till 3 200 kr per tillfälle och lägenhet, och räknas inte in i priset för själva kanalrengöringen.

Så väljer du rätt hjälp

Styrelsen gör klokast i att upphandla rengöringen för hela fastigheten på en gång, i stället för att låta varje medlem ordna sitt eget. Det ger vanligen bättre priser per lägenhet, en samlad dokumentation för hela huset och gör det lättare att visa upp underlag inför nästa obligatoriska ventilationskontroll. På sidan om ventilationsrengöring går det att läsa mer om vad som brukar ingå i en sådan rengöring och hur processen ofta ser ut från första kontakt till slutfört arbete.

Be gärna om att företaget dokumenterar skicket före och efter rengöring, exempelvis med bilder på kanalerna. Det underlättar både vid nästa upphandling och om någon lägenhet senare klagar på lukt eller dålig luft, eftersom man då har något att jämföra med. Framför allt lönar det sig att fråga hur just din stam hänger ihop med grannlägenheternas system, eftersom svaret avgör om ett problem i en lägenhet också kan bero på något som händer flera våningar bort.

Vanliga misstag att undvika

Ett vanligt misstag är att blanda ihop ansvaret för den egna fläkten med ansvaret för den gemensamma stammen. Föreningen har sällan full koll på vilka lägenheter som renoverat sitt system på egen hand, vilket gör att just de kanalerna glöms bort vid planerad rengöring av resten av huset.

Ett annat misstag är att vänta för länge mellan insatserna, i tron att uteblivna klagomål betyder att allt är rent. Så är det sällan i praktiken. Fett och damm byggs upp gradvis och märks först när luftflödet redan försämrats eller lukten börjar sprida sig mellan lägenheter. Ett tredje misstag är att låta enskilda medlemmar installera egna fläktar eller aggregat utan att informera styrelsen i förväg, eftersom en förändring i en lägenhet kan påverka trycket och flödet för grannarna på samma stam. Därför lönar det sig att ha en tydlig rutin för vem som ska informeras när någon vill ändra sin ventilation, innan arbetet sätts i gång.

Vanliga frågor

Hur lång tid tar det?

Rengöring av en enskild lägenhet tar oftast en till två timmar per hushåll, medan ett helt hus med flera stammar kan ta en till tre dagar beroende på antal lägenheter och kanalernas skick. Tidsåtgången per lägenhet minskar ofta vid samordnad upphandling eftersom teknikerna redan är på plats i fastigheten och kan gå från stam till stam.

Vad händer om man väntar för länge?

Fett och damm bygger upp gradvis i kanalerna, vilket försämrar luftflödet och ökar risken för lukt som sprids mellan lägenheter. I värsta fall påverkar det resultatet vid nästa obligatoriska ventilationskontroll, eftersom ett igensatt system ger sämre mätvärden. Ju längre man väntar, desto svårare och ofta dyrare blir själva rengöringsjobbet.

Kan man göra det själv?

Den egna fläkten och enklare filter kan de flesta rengöra själva mellan de större insatserna. De gemensamma kanalstammarna kräver däremot oftast särskild utrustning och kunskap om hela systemets uppbyggnad, så föreningen bör låta ett företag sköta den delen.

Behöver man förbereda något innan?

Det underlättar om föreningen tar fram ritningar eller tidigare protokoll som visar hur kanalsystemet är draget och vilka lägenheter som delar stam. Det är också bra att informera de boende i god tid, eftersom arbetet kan innebära tillfälligt buller och att någon behöver ge tillträde till lägenheten.

Källor

• Boverket - Ventilation i byggregler