Hur lång tid tar ventilationsrengöring i ett flerbostadshus?

I ett flerbostadshus med 20 till 40 lägenheter tar själva rengöringen av ventilationskanalerna i regel mellan 2 och 5 arbetsdagar, beroende på antal lägenheter, kanalernas skick och hur många tekniker som är på plats samtidigt. Ett större hus med över 100 lägenheter kan ta en till två veckor. Planering och bokning av tillträde tar ofta längre tid än själva jobbet.

Du sitter kanske i en BRF-styrelse och planerar ett underhållsprojekt, eller så är du fastighetsförvaltare som fått klagomål om dålig lukt i några lägenheter. Grejen är att en hel fastighet inte rengörs som en enskild villa. Fler lägenheter, fler kanalgrenar och fler boende som ska släppa in tekniker gör att tidsplanen ser helt annorlunda ut.

Svaret ovan är en tumregel, inte en garanti. Hur lång tid det faktiskt tar beror på husets ålder, kanalsystemets typ och hur väl arbetet är förberett innan teknikerna kommer på plats. Ju bättre förberedd fastigheten är, desto närmare den kortare tiden hamnar projektet. Ett hus med 20 lägenheter och ett hus med 120 lägenheter kan alltså skilja sig åt med flera veckor i tidsåtgång, även om kanalsystemet i sig inte är mer komplicerat. Det är antalet tillträden, snarare än kanalernas längd, som oftast avgör hur lång tid ett helt husprojekt tar.

Vad säger reglerna och riktmärkena?

Det finns inget lagstadgat intervall för hur ofta ventilationskanaler i ett flerbostadshus måste rengöras. Boverkets regler om ventilation styr i stället hur systemet ska fungera och kontrolleras, inte hur ofta kanalerna ska rengöras fysiskt. Branschens eget riktmärke ligger ändå på ungefär vart 3 till 6 år för ett vanligt hem, och samma riktmärke används ofta som utgångspunkt när en BRF planerar rengöring för hela huset.

Många fastighetsägare lägger rengöringen strax innan en obligatorisk ventilationskontroll, alltså rengöring inför OVK, eftersom rena kanaler gör det lättare att klara kontrollen utan anmärkning. Det är dock inte samma sak som själva OVK-besiktningen. Så är det. Rengöring och kontroll är två olika moment som bara råkar ligga nära varandra i tid, inte samma tjänst.

Det gäller även större renoveringar. Byts ventilationssystemet ut helt, exempelvis vid ett stambyte, startar riktmärket om från noll eftersom kanalerna då är nya. En äldre fastighet som aldrig bytt system, däremot, kan behöva tätare rengöring än riktmärket anger.

Så går det till i praktiken

I praktiken styrs tidsåtgången av tre saker: antal lägenheter, hur kanalsystemet är draget och hur många tekniker som jobbar samtidigt. Ett hus med gemensamma vertikala schakt går ofta snabbare att rengöra än ett hus där varje lägenhet har ett eget separat kanalsystem, eftersom teknikerna då kan arbeta våningsvis i stället för lägenhet för lägenhet.

En typisk arbetsdag börjar med att tekniker sätter upp skyddsmaterial och kontrollerar ritningar över kanaldragningen innan själva rengöringen inleds. Därefter jobbar man sig igenom lägenheterna i den ordning som tillträdet är bokat, snarare än i den ordning som skulle vara mest effektiv rent tekniskt. Det är precis den typen av logistik, mer än själva rengöringsmomentet, som gör att en hel fastighet tar dagar snarare än timmar.

Först bokas tillträde till samtliga lägenheter, vilket i praktiken är det som tar mest tid att planera. Därefter rengörs stamkanaler och don, ofta våning för våning, innan varje lägenhets tilluft och frånluft kontrolleras separat. Jo, ofta räcker en enda dag. Ett trapphus med 10 till 15 lägenheter kan bli klart på den tiden, om alla boende släpper in teknikerna enligt schema. Dröjer några lägenheter, eller är boende bortresta, förlängs hela projektet eftersom kanalsystemet ofta måste rengöras i en sammanhängande ordning för att fungera korrekt.

Antal tekniker på plats spelar också stor roll. Ett projekt med två tekniker tar ofta dubbelt så lång tid som samma projekt med fyra, förutsatt att tillträdet till lägenheterna inte är flaskhalsen. I större fastigheter, med hundra lägenheter eller fler, är det därför vanligt att flera team arbetar parallellt i olika trapphus samtidigt, vilket är anledningen till att ett sådant hus ändå kan bli klart på en till två veckor i stället för en hel månad.

Det märks tydligt i projekt där tillträdet inte är samordnat i förväg. Ett hus som borde ta tre dagar kan då dra ut på två veckor, inte för att själva rengöringen tar längre tid utan för att teknikerna tvingas återkomma flera gånger.

Vanliga tecken att se upp med

Vissa tecken brukar dyka upp innan en styrelse ens hunnit tänka på rengöring. Svag luftväxling i badrum, ihållande matos som sprider sig mellan lägenheter, och synligt damm eller fetthinna runt donen hör till de vanligaste signalerna på att kanalerna behöver ses över.

Fukt och mögellukt i schakt eller källare är ett tydligare varningstecken, eftersom det ofta pekar på nedsatt luftflöde i hela systemet snarare än ett enskilt don som råkat sätta igen. Klagomål från flera lägenheter samtidigt, i stället för en enda, tyder också på att problemet sitter i det gemensamma systemet. Vänta inte för länge då. Ett system som fått gå länge utan rengöring kräver ofta mer arbete, och därmed längre tid, den dagen det väl åtgärdas.

I lägenheter med eget FTX-aggregat, snarare än ett gemensamt frånluftssystem, syns tecknen ofta tidigare i form av ett filter som sätter igen snabbare än vanligt eller ett aggregat som låter mer än det brukar. Sådana symtom hör egentligen till service av aggregatet, men de är ändå värda att notera eftersom smutsiga kanaler och ett smutsigt aggregat ofta hänger ihop i samma fastighet.

Vad kostar det?

Kostnaden hänger ihop med tidsåtgången, eftersom priset i stort sett bygger på arbetstimmar. Vid en gemensam upphandling för hela fastigheten brukar priset ligga på ungefär 800 till 1 800 kr per lägenhet, vilket är lägre per lägenhet än om varje hushåll skulle boka rengöring separat som i en villa. Det beror på att teknikerna kan arbeta effektivt genom hela huset i stället för att åka mellan enskilda adresser.

En enskild lägenhet som rengörs separat, exempelvis i ett hus utan gemensam upphandling, kostar i regel mellan 1 500 och 4 000 kr, alltså klart mer per lägenhet än vid ett samlat projekt för hela fastigheten. Det är en av de tydligaste anledningarna till att styrelser väljer att samordna rengöringen i stället för att låta varje hushåll boka på egen hand.

En sak till spelar in: det här räknas inte som arbete i en privatbostad, så avdrag för rotarbete gäller inte vid en BRF-upphandling. Vill fastigheten dessutom teckna ett löpande serviceavtal för ventilationen, snarare än enstaka insatser, brukar kostnaden landa på ungefär 300 till 900 kr per lägenhet och år. Ett sådant avtal gör också nästa rengöring enklare att planera, eftersom underlaget om husets skick redan finns från förra gången.

Priset kan också variera med hur tillgängliga kanalerna är rent fysiskt. Ett hus med öppna schakt och bra åtkomst går snabbare, och därmed billigare, att rengöra än ett hus där kanalerna är svåra att komma åt bakom nedsänkta tak eller inbyggda skåp.

Så väljer du rätt hjälp

Att jämföra flera leverantörer är särskilt viktigt för en BRF, eftersom ett misslyckat helhetsprojekt drabbar alla boende samtidigt och inte bara ett enskilt hushåll. På sidan om ventilationsrengöring går det att läsa mer om vad som normalt ingår i ett rengöringsuppdrag och hur processen brukar läggas upp för olika typer av fastigheter.

Grejen är att prisskillnader mellan olika offerter ofta beror på hur mycket förarbete som ingår, till exempel besiktning av samtliga kanaler innan arbetet påbörjas, snarare än att någon aktör bara är billigare. Be om en tydlig beskrivning av vad som ingår, hur många tekniker som är bokade och vilken tidsplan som gäller för hela huset. Det gör det lättare att jämföra offerter mot varandra på lika villkor.

Fråga också hur leverantören dokumenterar arbetet, till exempel med bilder före och efter rengöring i respektive lägenhet. Sådan dokumentation blir värdefull både vid en eventuell reklamation och inför nästa upphandling om några år, eftersom den visar exakt vilket skick kanalerna var i innan arbetet utfördes.

Det förekommer dessvärre också oseriösa aktörer i branschen, med metoder som beskrivs närmare i texten om vanliga bluffar inom ventilationsbranschen. Var uppmärksam på extremt låga priser som senare följs av stora tillägg, eller på aktörer som vägrar lämna skriftlig offert innan arbetet påbörjas.

Vanliga misstag att undvika

Det vanligaste misstaget är att informera boende för sent om vilka dagar tillträde krävs. Kort varsel gör att fler lägenheter missas första gången, vilket i sin tur förlänger hela projektet med flera dagar eller till och med veckor.

Ett annat misstag är att välja offert enbart utifrån lägsta pris utan att jämföra vad som faktiskt ingår, till exempel om graderingsdon och stamkanaler rengörs eller bara de synliga delarna inne i respektive lägenhet. Dessutom glömmer en del styrelser att be om skriftlig dokumentation efter avslutat arbete, vilket annars gör det svårare att visa vad som gjorts inför nästa upphandling eller en kommande kontroll.

Ett tredje misstag är att inte avsätta tid för uppföljning efter avslutat arbete. Några lägenheter brukar alltid missas vid första rundan, oavsett hur väl planerat projektet är, och utan en tydlig plan för återbesök blir de kanalerna liggande orengjorda till nästa gång.

Slarv med skyddsmaterial i lägenheterna är ett annat vanligt problem som lätt undviks med rätt förberedelse. Damm och smuts som virvlar upp under rengöringen ska stanna i kanalerna och skyddsdukarna, inte sprida sig ut i vardagsrum och kök. Kort sagt: en tydlig tidsplan, en komplett offert och bra information till boende avgör om projektet håller både tidsplan och budget.

Vanliga frågor

Hur lång tid tar det?

En vanlig trappuppgång med 10 till 15 lägenheter blir ofta klar på en dag om alla boende är hemma enligt schema. Ett helt hus med flera trapphus tar i regel mellan 2 och 5 arbetsdagar, medan riktigt stora fastigheter med över 100 lägenheter kan kräva en till två veckor. Den faktiska tiden styrs mest av hur snabbt tillträde till samtliga lägenheter kan ordnas.

Vad händer om man väntar för länge?

Kanalerna sätter successivt igen med damm och fett, vilket sänker luftflödet och ökar risken för fukt, dålig lukt och sämre inomhusluft i flera lägenheter samtidigt. Ju längre systemet får gå orengjort, desto mer omfattande blir själva arbetet när det väl utförs, vilket också förlänger tiden på plats. I värsta fall påverkas resultatet vid en kommande ventilationskontroll.

Kan man göra det själv?

Nej, inte i praktiken för ett helt flerbostadshus. De gemensamma kanalerna och schakten kräver specialverktyg och kunskap om hela systemets uppbyggnad, till skillnad från att till exempel torka av sitt eget ventilationsdon. Ett enskilt hushåll kan hålla rent runt sitt eget don, men det ersätter inte en genomgång av hela kanalsystemet.

Behöver man förbereda något innan?

Ja, framför allt måste tillträde till samtliga lägenheter vara bokat i god tid, gärna med skriftlig information till alla boende om datum och ungefärlig tidpunkt. Möbler och föremål framför ventilationsdon bör flyttas undan innan teknikerna kommer. En tydlig kontaktperson i styrelsen som kan svara på frågor från boende gör också att färre lägenheter missas vid första besöket.

Källor

• Boverket - Ventilation i byggregler