Kan man teckna serviceavtal för flera lägenheter samtidigt?

Ja, det går utmärkt att teckna ett samlat serviceavtal för flera lägenheter samtidigt. De flesta ventilationsfirmor erbjuder just den lösningen till bostadsrättsföreningar och fastighetsägare, eftersom det är enklare att planera in många aggregat på samma dag än att boka varje lägenhet för sig. Priset per lägenhet blir dessutom ofta lägre.

Sitter du i en bostadsrättsförenings styrelse, eller förvaltar du ett hyreshus med många lägenheter? Då känner du säkert igen problemet: varje lägenhet har sitt eget FTX-aggregat eller sin egen frånluftsfläkt, och att hålla koll på filterbyten lägenhet för lägenhet blir snabbt ohanterligt. Just nu, när fler föreningar upptäcker att dåligt underhållna aggregat drar mer el och ger sämre inomhusluft, väljer allt fler att samla hela fastighetens service under ett och samma avtal. Grejen är att ett gemensamt avtal löser både planeringen och kostnaden i ett svep, förutsatt att fastigheten har likartade aggregat och att firman kan boka in sig under en sammanhängande period.

Vad säger reglerna och riktmärkena?

Det finns inget lagkrav på att teckna serviceavtal alls, varken för en enskild lägenhet eller för en hel fastighet. Däremot ställer byggreglerna krav på att ventilationssystemet ska fungera och ge tillräckligt luftflöde, vilket i praktiken kräver återkommande underhåll av både fläktar och filter, se Boverkets regler om ventilation. Så är det. Ett FTX-aggregat som aldrig servas tappar verkningsgrad, drar mer el och riskerar att sprida dålig luft mellan lägenheter om filtren sätter igen.

Värt att skilja på: kanalrengöring och service av aggregatet är två olika åtgärder. Rengöring av ventilationskanalerna har inget lagstadgat intervall, men brukar rekommenderas ungefär vart 3 till 6 år, medan service av själva aggregatet, med filterbyte och funktionskontroll, behövs betydligt oftare eftersom filtren annars sätter igen på bara några månader. Branschens riktmärke för själva serviceavtalet är ett planerat besök per år och lägenhet, oftare om fastigheten ligger nära en trafikerad gata eller har många rökare bland de boende.

Så går det till i praktiken

I praktiken tecknar fastighetsägaren eller styrelsen ett avtal som täcker samtliga lägenheter, eller en avgränsad grupp av dem om fastigheten har olika typer av aggregat. Firman lägger upp en rullande plan, ofta lägenhet efter lägenhet under en eller ett par veckor, så att alla filter byts och alla funktioner kontrolleras inom samma period. Du som beställare får normalt en sammanställd rapport efter varje omgång, med uppgift om vilka lägenheter som är klara och vilka som behöver återbesök, till exempel för att ingen var hemma. Vill du läsa mer om hur ett FTX-aggregat fungerar och vad som ingår i ett normalt servicebesök finns det samlat i vår guide om service av FTX-aggregat. Det underlättar planeringen betydligt, eftersom du slipper hålla koll på enskilda avtal och betalningar för varje lägenhet för sig.

Vanliga tecken att se upp med

Vissa signaler visar att fastigheten redan borde ha ett samlat avtal, eller att det nuvarande inte fungerar. Klagomål om dålig luft och matos som sprider sig mellan lägenheter är ett tydligt tecken, liksom ett aggregat som plötsligt låter mer än vanligt. Jo, ofta. Ett annat tecken är att elräkningarna för fastighetens gemensamma delar stiger utan tydlig förklaring, vilket kan bero på att smutsiga filter tvingar fläktarna att jobba hårdare. Märker styrelsen att olika lägenheter fått service vid helt olika tidpunkter, utan någon gemensam plan, är det ofta ett tecken på att fastigheten hittills klarat sig utan avtal och nu halkat efter.

Vad kostar det?

Ett serviceavtal för en bostadsrättsförening kostar i regel 300 till 900 kronor per lägenhet och år, beroende på hur många lägenheter som ingår och hur lätt aggregaten är att komma åt. Priset per lägenhet brukar bli lägre ju fler lägenheter avtalet omfattar, eftersom firman kan samordna resor och arbetstid. Filterkostnaden ingår normalt i avtalet, men själva filtren kostar olika mycket beroende på aggregatets fabrikat och filterklass. Ett samlat avtal för en hel fastighet räknas dock inte som arbete i en privatbostad, så det ger inget rotavdrag på samma sätt som service i en villa kan göra. För en enskild villa ligger ett motsvarande avtal i stället på ungefär 1 800 till 4 500 kronor per år, vilket visar hur mycket samordningen i en fastighet faktiskt sänker kostnaden per hushåll.

Så väljer du rätt hjälp

Fråga vilka fabrikat firman har erfarenhet av, eftersom fastigheter ofta har blandade aggregat från olika tillverkare och byggår. Be om ett skriftligt avtal där det framgår hur många besök per år som ingår och vad som händer om en lägenhet inte går att komma in i. Fråga också hur snabbt akuta fel åtgärdas mellan de ordinarie besöken. Läs gärna igenom vår samlade guide om ventilationsservice innan du jämför olika upplägg, den går igenom vad som normalt ingår i ett avtal och vilka frågor som är värda att ställa. Priset per lägenhet kan variera en hel del mellan olika firmor, beroende på hur de planerar sina besök och vilka fabrikat de har rutin på.

Vanliga misstag att undvika

Ett vanligt misstag är att teckna avtal utan att kontrollera att samtliga lägenheters aggregat faktiskt är kompatibla med samma serviceupplägg, vilket kan leda till extra kostnader längre fram. Ett annat misstag är att glömma bort gemensamhetsutrymmen, som tvättstugor och trapphus, där ventilationen lika gärna behöver skötas. Kort sagt: helheten räknas. Många väntar dessutom för länge med att teckna avtal efter att fastigheten bytt ägare eller förvaltare, vilket gör att ingen riktigt vet när senaste servicen utfördes. Att inte be om dokumentation efter varje besök är också vanligt, trots att den dokumentationen blir viktig den dagen ett aggregat går sönder och man behöver visa att underhållet skötts.

Vanliga frågor

Hur lång tid tar det?

Det beror på hur många lägenheter fastigheten har och hur lätta aggregaten är att komma åt. En tekniker hinner ofta med mellan sex och tio lägenheter per dag om planeringen fungerar och de boende är hemma vid rätt tidpunkt. En större fastighet delas därför ofta upp på flera dagar i följd.

Vad händer om man väntar för länge?

Filtren sätter igen och luftflödet minskar, vilket gör att aggregatet drar mer el för samma resultat. Dessutom ökar risken för fukt, dålig lukt och att luft från en lägenhet sprids till en annan via kanalerna. Ju längre det dröjer, desto svårare kan det bli att avgöra vilka lägenheter som faktiskt har fungerande ventilation.

Kan man göra det själv?

Ett enkelt filterbyte i den egna lägenheten klarar många boende på egen hand, om filtret är lättåtkomligt. Funktionskontrollen av hela systemet, injustering och kontroll av gemensamma kanaler kräver däremot en tekniker med rätt kunskap och verktyg. I ett samordnat avtal för en hel fastighet sköts därför oftast allt av samma firma, så att inga lägenheter hamnar mellan stolarna.

Behöver man förbereda något innan?

Det underlättar att i förväg lista vilka aggregatmodeller och filtertyper som finns i fastigheten, eftersom det påverkar både pris och vilka reservdelar firman behöver ta med. Informera också de boende om vilka datum tekniker kommer, så att fler släpper in dem vid första besöket. En kontaktlista med telefonnummer till de lägenheter som ofta är svåra att nå sparar tid för alla.

Källor

• Boverket - Ventilation i byggregler