Vad kostar ventilationsrengöring per lägenhet i en BRF?

Vid en gemensam upphandling för hela fastigheten hamnar priset ofta mellan 800 och 1 800 kr per lägenhet, betydligt lägre än om varje hushåll bokade rengöring separat. Det slutliga priset beror på husets storlek, antalet lägenheter i upphandlingen och hur lätt tekniker kommer åt frånluftsdon och kanalstammar i varje trapphus.

Många styrelser drar den frågan framför sig inför en stämma eller ett planerat underhållsbeslut, helt enkelt för att ingen riktigt vet vad som gäller eller vilket pris som är rimligt. Kostnaden per lägenhet påverkar hela föreningens budget, och därför vill styrelsen ofta ha ett konkret intervall att utgå från innan man börjar ta in offerter från olika håll. Grejen är att ventilationskanaler i flerbostadshus samlar damm och fett över tid, vilket både försämrar inomhusluften och ökar brandrisken i imkanaler från kök. Så är det. Därför väljer de flesta föreningar att göra jobbet samlat, för hela trapphuset eller hela fastigheten på en gång, i stället för att vänta tills enskilda medlemmar börjar klaga på lukt eller dålig luft.

Vad säger reglerna och riktmärkena?

Ventilationsrengöring har inget lagstadgat intervall i svensk lag, till skillnad från den obligatoriska ventilationskontrollen som styrelsen ändå måste hantera med jämna mellanrum för hela fastigheten. En rengöring inför en sådan kontroll gör ofta att fastigheten klarar besiktningen utan anmärkning, vilket är en av anledningarna till att många föreningar väljer att samordna de två frågorna i tid i stället för att hantera dem var för sig. Boverket beskriver kraven på ventilation i byggreglerna, men själva rengöringen räknas som löpande underhåll och regleras inte där utan lämnas till fastighetsägaren att bedöma. Branschens eget riktmärke ligger på ungefär vart 3 till 6 år för ett vanligt hem, och samma tumregel används oftast som utgångspunkt även för lägenheter i flerbostadshus. Kök med mycket matlagning, eller ett äldre kanalsystem som inte rengjorts på länge, kan behöva ses över tätare än så. En förening där det gått många år sedan senaste rengöring bör se det som en signal, inte bara som en detalj att bocka av på en underhållslista inför årsstämman.

Så går det till i praktiken

Vid en BRF-upphandling går arbetet oftast till på ett liknande sätt oavsett vilket företag som till slut anlitas. Föreningen tar in offerter för hela fastigheten, inte lägenhet för lägenhet, vilket är en stor del av förklaringen till det lägre priset per lägenhet jämfört med enskilda bokningar. Den som vill jämföra flera aktörer inför en upphandling kan utgå från en samlad lista över ventilationsfirmor som tar uppdrag åt bostadsrättsföreningar, för att få en bild av vilka som är verksamma och vad de erbjuder. Tekniker går sedan runt i samtliga lägenheter under en eller ett par dagar och rengör frånluftsdon och imkanal i köket, innan kanalstammarna i schaktet gås igenom separat från en gemensam utrymme eller fläktrum på taket. Boende behöver oftast vara hemma, eller lämna en nyckel hos vicevärd eller granne, under den tid som bokats för just deras lägenhet. Efteråt kontrolleras luftflödet i varje don. Jo, så enkelt är det i teorin, men det kräver planering från styrelsens sida, med tydlig avisering i god tid så att alla boende vet när teknikern kommer och vad som förväntas av dem den dagen.

Vanliga tecken att se upp med

Vissa tecken brukar dyka upp långt innan en förening ens börjat fundera på upphandling. Boende hör av sig om dålig lukt från köksfläkten, eller om att luften känns instängd trots öppet fönster under längre perioder. Synligt damm kring frånluftsdonen är ett annat tecken, liksom fett som byggts upp i imkanalen under flera år utan att någon åtgärdat det. Framför allt är återkommande klagomål på inomhusluft något en styrelse bör ta på allvar, eftersom det påverkar både trivsel och i förlängningen fastighetens värde och rykte bland spekulanter. Ett hus med FTX-aggregat kan dessutom visa symptom som sämre värmeåtervinning eller påtagligt högre energiförbrukning, vilket ofta hänger ihop med igensatta kanaler eller filter som inte bytts i tid. Det är en varningssignal. Vänta inte då. Ju längre en förening väntar med att utreda orsaken, desto större blir ofta risken att flera lägenheter drabbas samtidigt och att arbetet blir mer omfattande när det väl utförs.

Vad kostar det?

Priset per lägenhet vid en gemensam upphandling ligger i regel mellan 800 och 1 800 kr, beroende på husets storlek och hur lätt tekniker kommer åt donen i varje enskild lägenhet. Ju fler lägenheter som ingår i samma upphandling, desto lägre blir ofta priset per lägenhet, eftersom fasta kostnader som resa, etablering och planering delas mellan fler enheter i fastigheten. Som jämförelse kostar rengöring av en enskild lägenhet, bokad separat utanför en samlad upphandling, ofta mellan 1 500 och 4 000 kr, alltså klart mer per lägenhet än vid en gemensam BRF-upphandling. Det beror på att en enskild bokning inte får samma stordriftsfördel som en insats som omfattar hela fastigheten på en gång. Värt att komma ihåg: arbetet räknas inte som rengöring i en privatbostad utan som underhåll av en fastighet som ägs av föreningen, vilket innebär att rotavdrag inte är aktuellt för den här typen av kostnad, oavsett hur fakturan ställs ut. Vill föreningen dessutom teckna ett löpande serviceavtal för FTX-aggregat i gemensamma utrymmen eller per lägenhet, brukar det landa på ungefär 300 till 900 kr per lägenhet och år, återigen lägre per lägenhet än om varje hushåll skulle teckna ett eget avtal på egen hand.

Så väljer du rätt hjälp

Att jämföra flera företag inför en BRF-upphandling är sällan bortkastad tid, eftersom både pris och arbetssätt kan skilja sig påtagligt mellan olika aktörer på marknaden. Fråga gärna vad som ingår i offerten, om det bara är frånluftsdon och imkanal i varje lägenhet, eller om även kanalstammar, fläktrum och eventuella FTX-aggregat i fastigheten ingår i samma pris. Be om referenser från andra föreningar av liknande storlek, gärna med ungefär samma antal lägenheter och samma typ av ventilationssystem som den egna fastigheten. Den som vill läsa mer om vad ventilationsrengöring faktiskt innebär, vilka metoder som används och hur ofta arbetet bör upprepas, hittar en bredare genomgång att utgå från inför upphandlingen och styrelsens diskussion. Dokumentation efter avslutat arbete är också värt att kräva, i form av protokoll eller intyg som visar vilka don som rengjorts och när det skedde. Det underlättar både inför nästa upphandling om några år och om frågan kommer upp i samband med en framtida OVK.

Vanliga misstag att undvika

Ett vanligt misstag är att vänta för länge mellan varje upphandling, ofta för att ingen i styrelsen äger frågan eller för att den känns som en lägre prioritet än annat löpande underhåll i huset. Ett annat är att bara jämföra totalpris mellan offerter utan att räkna om det till kostnad per lägenhet, vilket gör det svårt att avgöra om en offert faktiskt är fördelaktig för just den egna fastigheten. Många föreningar missar dessutom att informera de boende i god tid, vilket leder till stängda dörrar och missade lägenheter som sedan måste bokas om separat, ofta till ett högre pris än vid det ursprungliga tillfället. Ett tredje misstag är att blanda ihop rengöring med filterbyte i FTX-aggregat, två separata arbeten med olika prisbild, olika syfte och olika intervall som lätt hamnar i samma korg om ingen i styrelsen håller isär dem. Kort sagt: tydlig kommunikation, rätt jämförelsegrund och ett par extra frågor till leverantörerna sparar både tid och pengar för föreningen på sikt.

Vanliga frågor

Hur lång tid tar det?

Ett vanligt flerbostadshus med några tiotal lägenheter brukar ta någon dag upp till en vecka, beroende på antal lägenheter och hur många tekniker som arbetar samtidigt. Fläktrum och kanalstammar i gemensamma utrymmen tillkommer ofta som en separat insats utöver besöken i varje lägenhet.

Vad händer om man väntar för länge?

Damm och fett byggs på i kanalerna, vilket kan försämra luftflödet och öka risken för dålig lukt eller i värsta fall brand i imkanaler. Ju längre föreningen väntar, desto större blir ofta arbetet och därmed även kostnaden när rengöringen väl görs.

Kan man göra det själv?

Nej, inte i praktiken. Kanalerna i ett flerbostadshus kräver särskild utrustning och kunskap om husets ventilationssystem, och en amatörinsats riskerar att skada donen eller missa fett som byggts upp längre in i kanalen.

Behöver man förbereda något innan?

Styrelsen bör avisera samtliga boende i god tid och samla in uppgifter om vilka som behöver lämna nyckel eller vara hemma under besöket. Det underlättar också att ha en aktuell ritning eller beskrivning av ventilationssystemet tillgänglig för de tekniker som ska utföra arbetet.

Källor

• Boverket - Ventilation i byggregler