Vad innebär obligatorisk ventilationskontroll för en lägenhet?

Obligatorisk ventilationskontroll, OVK, är en regelbunden besiktning av fastighetens ventilationssystem som brf:n som fastighetsägare ansvarar för. Kontrollen visar om luftflödena fungerar som de ska, men säger egentligen ingenting om hur rena kanalerna är. Rengöring och service av kanaler och aggregat är det som håller luften frisk mellan besiktningarna, och det ansvaret ligger normalt på föreningen.

Många lägenhetsboende undrar vem som bär ansvaret när ventilationen känns svag eller luktar illa i köket. Frågan blir extra aktuell inför en stundande OVK, för en förening som väntat länge med rengöring riskerar en anmärkning trots att systemet i grunden fungerar. Kort sagt hör OVK och rengöring ihop, men de är inte samma sak.

Grejen är att en igensatt ventilation sällan syns utifrån. Den märks i stället som fukt på badrumsspegeln, som svagt drag vid frånluftsventilen, eller som ett malande ljud från fläkten. Det märks. Därför är det klokt att se på ventilationen som två separata spår: dels den lagstadgade kontrollen, dels det praktiska underhållet som föreningen styr själv.

Vad säger reglerna och riktmärkena?

Boverkets byggregler styr kraven på luftflöden och ventilation i bostäder, och det är också Boverket som pekar ut vilka byggnader som omfattas av kontrollplikten. Boverket beskriver på sin sida om ventilation i byggregler vilka luftflöden som gäller för olika systemtyper, från självdrag till FTX. Reglerna säger dock ingenting om hur ofta kanalerna faktiskt ska rengöras, för något lagstadgat intervall för själva rengöringen finns inte. Branschens riktmärke ligger i stället på ungefär vart 3 till 6 år för ett vanligt hem, beroende på hur mycket matos och fukt som belastar systemet över tid. Ett flerbostadshus med många hushåll och en gemensam köksfläkt sliter ofta snabbare på kanalerna än en villa med självdrag. Så är det.

Så går det till i praktiken

I en bostadsrättsförening är det styrelsen som ansvarar för att gemensamma kanaler och aggregat sköts, även om varje lägenhetsinnehavare svarar för sina egna ventiler och filter inomhus. I praktiken innebär det att föreningen upphandlar rengöring för hela huset på en gång, snarare än att varje lägenhet bokar var för sig. Ett företag går igenom stammen från tak till källare och rensar kanalerna med roterande borstar och undertryck. Efteråt injusteras don vid behov, och flödena kontrolleras så att de stämmer med det som gällde vid senaste OVK. Vidare brukar en okulär kontroll av imkanaler i köken ingå, eftersom fett och damm där utgör en brandrisk om det får ligga kvar för länge. Den som vill läsa mer om vilka moment som ingår i ett sådant uppdrag kan se genomgången av vad ventilationsrengöring innebär.

Vanliga tecken att se upp med

Dålig lukt från köket eller golvbrunnen är ofta det första tecknet på att något inte stämmer. Kondens på fönster och speglar, särskilt i badrum utan eget fönster, tyder på att frånluften inte hinner föra bort fukten som den ska. Ett svagt eller obefintligt drag vid ventilen, testat med en bit toalettpapper, är ett annat tydligt tecken att ta på allvar. Boende brukar också märka ett malande eller pipande ljud från fläkten när filter eller lager börjar bli slitna. Skiljer sig upplevelsen mellan lägenheter på olika våningar i samma stam, är det ofta ett tecken på att kanalen är ojämnt igensatt snarare än att felet sitter i en enskild lägenhet. Märks flera av tecknen samtidigt är det ofta läge att lyfta frågan till styrelsen, snarare än att vänta på nästa kontroll.

Vad kostar det?

Priset för att rengöra ventilationen i en enskild lägenhet ligger i regel på 1 500 till 4 000 kr, beroende på hur stort kanalsystemet är och hur svårtillgängligt det är. Handlar det i stället om en gemensam upphandling för hela fastigheten blir kostnaden ofta lägre per lägenhet, ungefär 800 till 1 800 kr per lägenhet, eftersom företaget kan samordna arbetet i en enda insats. Ett separat tillägg är imkanalen i köket, som i en villa kostar 1 500 till 3 000 kr att rengöra, medan ett större eller hårt belastat kök kan hamna betydligt högre. Har huset dessutom FTX-aggregat tillkommer service och filterbyte, vanligen 1 200 till 3 200 kr per tillfälle, eller ett samordnat serviceavtal för föreningen på 300 till 900 kr per lägenhet och år. Ett sådant avtal räknas inte som arbete i en privatbostad, så rotavdrag är inte aktuellt vid en BRF-upphandling. Den exakta kostnaden beror förstås på kanalernas längd, antal don och hur länge det gått sedan senaste rengöringen. Vill du se hur priserna varierar mellan olika systemtyper finns en genomgång av prisnivåer för ventilationsrengöring att jämföra mot.

Så väljer du rätt hjälp

Ett par saker är värda att jämföra innan föreningen bestämmer sig. Fråga om företaget dokumenterar arbetet med bilder före och efter, eftersom det ger styrelsen ett kvitto att visa upp om frågan kommer upp vid nästa kontroll. Fråga också om priset gäller hela stammen eller bara enskilda lägenheter, och om imkanalerna i köken ingår eller offereras separat. Ett seriöst företag berättar öppet vilka mätningar som görs efteråt för att visa att flödena faktiskt har förbättrats, inte bara att kanalerna sopats rena på ytan. Egentligen handlar valet mer om tydlighet i offerten än om lägsta pris, för en ofullständig rengöring kan behöva göras om inom kort och då blir totalkostnaden högre än om jobbet gjorts rätt från början.

Vanliga misstag att undvika

Det vanligaste misstaget är att blanda ihop OVK med rengöring och tro att en godkänd kontroll betyder att kanalerna är rena. Så är det inte. Kontrollen mäter bara flöden, inte smuts. Ett annat misstag är att varje lägenhetsinnehavare bokar rengöring på egen hand i stället för att lyfta frågan till styrelsen, vilket ofta blir dyrare och svårare att samordna över hela huset. Imkanalen i köket glöms också ofta bort, trots att den samlar fett som både luktar och utgör en brandrisk över tid. Många föreningar väntar dessutom för länge mellan insatserna, och då hinner smuts och fett byggas upp så att kostnaden för en fullständig rengöring stiger jämfört med om man legat i fas med intervallen.

Vanliga frågor

Hur lång tid tar det?

En rengöring av hela fastighetens ventilationskanaler tar oftast en till tre dagar beroende på antal lägenheter och hur många stammar huset har. En enskild lägenhet är i regel klar på någon timme, och boende behöver bara vara hemma en kort stund för att släppa in teknikern vid donen.

Vad händer om man väntar för länge?

Ju längre man väntar, desto mer fett och damm hinner byggas upp i kanalerna, vilket försämrar luftflödet och kan ge sämre inomhusluft samt högre energiförbrukning. I värsta fall syns det som en anmärkning vid nästa OVK, eftersom igensatta kanaler gör det svårare att nå rätt flöden.

Kan man göra det själv?

Nej, inte i själva kanalerna. Man kan damma av det egna frånluftsdonet och byta filter i en FTX-lägenhet på egen hand, men kanalrengöring kräver roterande borstar och undertrycksutrustning som proffs har tillgång till. Att pilla i gemensamma kanaler själv kan dessutom rubba injusteringen för hela huset.

Behöver man förbereda något innan?

Föreningen behöver informera de boende i god tid om vilka dagar tekniker behöver tillträde till lägenheterna, eftersom de flesta don sitter i kök och badrum. Det underlättar också att flytta möbler eller köksfläktar som står i vägen, och att lämna nyckel hos granne eller vaktmästare om man själv inte kan vara hemma.

Källor

• Boverket - Ventilation i byggregler