Hur ofta ska en BRF rengöra ventilationskanalerna?

Det finns inget lagstadgat intervall för hur ofta en BRF ska rengöra ventilationskanalerna, men branschens riktmärke ligger på ungefär vart 3 till 6 år för ett vanligt hem. Hur ofta det faktiskt behövs beror på kanalernas skick och hur mycket damm och fett som samlas i systemet. Många styrelser väljer att synka rengöringen med kontrollintervallet för att slippa dubbla insatser i huset.

Som styrelseledamot känner du säkert igen frågan. Boende hör av sig om dålig lukt i badrummet, eller en ventil som knappt suger längre, och plötsligt hamnar ventilationen högst upp på dagordningen. Grejen är att många fastigheter går år efter år utan rengöring, helt enkelt för att ingen äger frågan mellan besiktningarna. Det är synd, för smutsiga kanaler drar mer energi och försämrar inomhusluften. I värsta fall kan fett i imkanaler också bli en brandrisk.

Vad säger reglerna och riktmärkena?

Boverket kräver regelbunden OVK, obligatorisk ventilationskontroll, för att styrka att systemet fungerar som det ska. Däremot säger reglerna ingenting om hur ofta kanalerna faktiskt ska rengöras. Det är en viktig skillnad. OVK kontrollerar funktion, inte renlighet, vilket gör att en kanal kan godkännas i besiktningen trots att den är full av damm invändigt.

Branschens riktmärke, ungefär vart 3 till 6 år för ett vanligt hem, gäller även flerbostadshus, även om intervallet i praktiken varierar med byggnadens ålder och systemtyp. Ett hus med självdragssystem smutsas ofta ner långsammare än ett med mekanisk från- och tilluft. Så ju fler fläktar och kanaler, desto större anledning att hålla koll. Läs mer om Boverkets regler för ventilation om du vill se hur kontrollkraven är formulerade.

Många styrelser lägger rengöringen i anslutning till OVK-besiktningen. Det är ett smart sätt att slippa störa de boende två gånger. Dessutom blir det lättare att planera budget när insatserna hänger ihop.

Så går det till i praktiken

En rengöring av ett helt flerbostadshus sker sällan lägenhet för lägenhet på impuls. I stället upphandlar styrelsen ett företag som planerar in hela huset under en period, ofta en eller ett par veckor beroende på antal lägenheter. Firman går igenom ritningar och kanalschema innan arbetet börjar, för att veta var don, fläktrum och huvudkanaler sitter.

Själva jobbet består av att kanalerna borstas eller blåses rena med roterande utrustning, samtidigt som ett undertryck suger upp lossat damm. Ventiler och don plockas isär och tvättas innan de sätts tillbaka. I hus med gemensam fläkt på taket kontrolleras ofta även fläkten, och imkanalerna från köken rengörs som ett eget moment, eftersom fett kräver en annan metod än vanligt kanaldamm.

Efter avslutat arbete lämnar de flesta seriösa firmor ett protokoll som visar vilka kanaler som gåtts igenom. Det protokollet är bra att spara till nästa OVK, eftersom besiktningsmannen ibland frågar efter underlag.

Vanliga tecken att se upp med

Ibland behöver man inte vänta på ett fast intervall för att förstå att det är dags. Dålig lukt från ventilerna är ett tydligt tecken, särskilt i kök och badrum. Ett annat är svagare luftflöde än tidigare, vilket många boende märker genom att tvätten torkar långsammare eller att fönster daggar igen.

Svarta ränder runt donen tyder på fett eller sot som fastnat. Det märks. Om flera lägenheter samtidigt rapporterar mer damm än vanligt, eller om någon i huset fått förvärrade besvär av allergi, är det värt att undersöka kanalerna tidigare än planerat. Grejen är att sådana signaler ofta kommer smygande, lägenhet för lägenhet, tills någon till slut hör av sig till styrelsen.

Vad kostar det?

Priset för en gemensam upphandling ligger normalt på 800 till 1 800 kr per lägenhet, alltså betydligt lägre per enhet än om varje hushåll skulle beställa var för sig. Eftersom arbetet räknas som fastighetsunderhåll och inte som arbete i en privatbostad går det inte att använda rotavdrag för kostnaden. Det är bra att ha med i beräkningen inför budgeten.

Vill styrelsen dessutom teckna ett löpande serviceavtal för hela huset, snarare än enstaka insatser, landar det ofta på ungefär 300 till 900 kr per lägenhet och år. Ett sådant avtal kan vara bekvämt om huset har ett FTX-system som kräver regelbundet filterbyte, eftersom kostnaden då sprids jämnt över åren i stället för att komma som en stor post vid ett enda tillfälle.

Slutpriset styrs i praktiken av husets storlek, kanalernas skick och hur lätt de är att komma åt. Ett hus med krångliga schakt eller igensatta don tar längre tid att arbeta med, vilket förstås märks på fakturan.

Så väljer du rätt hjälp

Flera offerter från olika firmor brukar ge en tydligare bild, framför allt eftersom prisskillnader mellan seriösa aktörer kan vara stora utan att kvaliteten skiljer sig nämnvärt. Be om referenser från andra BRF:er, och fråga konkret vilken metod som används för respektive kanaltyp.

På sidan om ventilationsrengöring beskrivs mer om vad en rengöring av ventilationskanaler egentligen innebär och vilka metoder som är vanliga. Det kan vara bra läsning inför en styrelsediskussion, så att alla i styrelsen pratar om samma sak.

Tyvärr finns det aktörer som utnyttjar att många styrelser saknar erfarenhet av den här typen av upphandling. Grejen är att ovanligt låga priser, aggressiv försäljning i telefon eller krav på snabb bekräftelse ofta är varningstecken. Sidan om vanliga bluffar inom ventilationsbranschen går igenom vilka knep som förekommer och hur man känner igen dem innan avtal skrivs.

Vanliga misstag att undvika

Ett vanligt misstag är att vänta för länge, helt enkelt för att ingen i styrelsen tar ansvar för frågan mellan besiktningarna. Dessutom blandar en del styrelser ihop OVK med rengöring, och tror att en godkänd besiktning betyder rena kanaler. Så är det inte.

Många missar också att inkludera imkanaler i köken i upphandlingen, trots att fettavlagringar där utgör en brandrisk om de får byggas upp under lång tid. Snarare än att bara rengöra de lägenheter som klagat lönar det sig att gå igenom hela systemet på en gång, eftersom kanalerna i ett hus ofta hänger ihop och en partiell insats sällan ger samma effekt som en genomgång av hela fastigheten.

Vanliga frågor

Hur lång tid tar det?

Själva arbetet per lägenhet går oftast fort, ofta under en timme om tillträdet är enkelt och don sitter lättåtkomligt. För ett helt flerbostadshus räknar många firmor ändå med flera dagar upp till någon vecka, eftersom varje lägenhet ska bokas in och kanalerna hänger ihop genom huset.

Vad händer om man väntar för länge?

Ju längre kanalerna får vara orengjorda, desto mer damm hinner byggas upp, vilket försämrar luftflödet och ökar energiåtgången för fläktarna. I kök med imkanaler växer dessutom brandrisken eftersom fett är brandfarligt om det får ligga kvar länge. Till slut blir en försummad rengöring ofta dyrare att åtgärda än om den gjorts i tid, eftersom smutsen hunnit fastna hårdare.

Kan man göra det själv?

Nej, en styrelse bör inte försöka rengöra hela husets kanalsystem på egen hand. Utrustningen som krävs, roterande borstar och kraftig utsugning, är sådant privatpersoner sällan har tillgång till. Imkanaler i kök kräver dessutom kunskap om brandskydd, vilket gör att arbetet normalt lämnas till ett företag med rätt utrustning.

Behöver man förbereda något innan?

Styrelsen behöver informera samtliga boende i god tid, eftersom firman vanligen behöver tillträde till varje lägenhet under arbetet. Det är också bra att se till att skåp, garderober och annat som står framför don och kanalschakt är undanflyttat innan besöket. I kök där imkanalen ska rengöras underlättar det om spisfläkten är fri från lösa föremål.

Källor

• Boverket - Ventilation i byggregler