Kan rotavdrag användas vid ventilationsrengöring i en BRF?

Nej, rotavdrag går normalt inte att använda när en bostadsrättsförening upphandlar rengöring av ventilationskanaler för hela huset. Rotavdraget är kopplat till en privatperson som äger och bor i bostaden, inte till föreningen som juridisk person. Anlitar du däremot själv en firma för arbete inne i din egen lägenhet kan avdraget i vissa fall vara möjligt.

Du sitter kanske i styrelsen och funderar på hur nästa rengöring ska betalas, eller är boende som jämför med grannens villa. Frågan dyker upp varje höst när föreningar planerar underhåll inför vintern. Både frågan om vem som betalar och frågan om vem som ansvarar för underhållet dyker ofta upp samtidigt på ett styrelsemöte. Svaret hänger på vem som beställer arbetet och var det utförs, inte på vilken typ av kanal det gäller.

Vad säger reglerna och riktmärkena?

Rotavdraget ger 30 procent på arbetskostnaden, med ett tak på 50 000 kr per person och år 2026, enligt Skatteverket. Avdraget gäller inte hyresrätter och aldrig materialkostnaden, bara själva jobbet firman utför. Grejen är att rotavdrag dessutom kräver att köparen är en privatperson som äger och bor i bostaden vid tillfället för arbetet.

I en bostadsrättsförening ägs husets stomme, stammar och gemensamma ventilationskanaler av föreningen, inte av den enskilda medlemmen. Därför räknas en upphandling av kanalrengöring som fastighetsunderhåll beställt av en juridisk person, och sådant arbete faller utanför rotavdragets regler helt enkelt. Det gäller oavsett om huset har ett äldre självdragssystem eller ett modernare FTX-aggregat i teknikrummet.

Ansvaret för själva ventilationssystemet ligger i regel på föreningen, eftersom kanaler och fläktar räknas som en del av fastigheten. Detsamma gäller eventuella gemensamma aggregat, som ett FTX-system i ett teknikrum. Den enskilda medlemmen ansvarar oftast bara för ytskikt och installationer inne i den egna lägenheten, som en spisfläkt eller ett litet filter om det finns ett eget aggregat. Var gränsen exakt går kan skilja sig mellan föreningar, så det är alltid värt att kontrollera stadgarna eller underhållsplanen innan du drar egna slutsatser om vem som ska betala vad.

Undantaget kan vara om du som enskild bostadsrättshavare anlitar en firma för arbete som enbart sker inne i din egen lägenhet, till exempel service av ett eget litet aggregat som inte är kopplat till husets gemensamma system. Då kan rotavdrag i vissa fall vara aktuellt, eftersom du själv är beställare och äger bostadsrätten. Gränsdragningen kan dock vara knivig i praktiken, så det är klokt att stämma av med Skatteverket innan du räknar med avdraget i din egen kalkyl.

Det finns däremot inget lagstadgat intervall för hur ofta kanalerna måste rengöras. Branschens riktmärke ligger på ungefär vart 3 till 6 år för ett vanligt hem, men i flerbostadshus styrs det snarare av föreningens underhållsplan och hur belastade kanalerna är.

Så går det till i praktiken

I praktiken är det styrelsen som upphandlar ventilationsrengöring för hela fastigheten, inte varje enskild bostadsrättshavare. Föreningen tar in offerter, väljer firma och betalar hela fakturan direkt, sedan fördelas kostnaden mellan lägenheterna via årsavgiften eller en separat underhållspost. Så fungerar det oftast.

En villaägare som ska rengöra sina egna kanaler bokar och betalar helt själv, och kan då använda rotavdraget rakt av på arbetskostnaden. I en BRF fungerar det annorlunda eftersom flera lägenheter delar samma stamsystem, så arbetet måste samordnas för hela huset i ett svep snarare än lägenhet för lägenhet. Det gör upphandlingen mer lik ett underhållsprojekt än ett vanligt hantverkarbesök.

Priset landar ofta lägre per lägenhet än om varje hushåll skulle beställa var för sig, eftersom firman kan rengöra hela stamsystemet i ett svep. Du som medlem märker sällan mer än att en tekniker behöver tillträde till din lägenhet under en kortare stund. Ansvaret för att kanalerna underhålls ligger hos föreningen, medan ansvaret för filter och ett rent inomhusklimat i den egna bostaden ofta ligger kvar hos den boende, beroende på vad stadgarna säger.

Efter avslutat arbete brukar firman lämna ett protokoll som visar vilka kanaler som rengjorts och eventuella anmärkningar, till exempel skadade don eller kanaler i dåligt skick. Det protokollet är bra för föreningen att spara, både som underlag inför nästa upphandling och som bevis vid en eventuell försäkringsfråga.

Vill du läsa mer om hur en rengöring av ventilationskanaler faktiskt går till finns det samlat på ett ställe.

Vanliga tecken att se upp med

Vissa tecken brukar dyka upp innan en förening bestämmer sig för att upphandla rengöring. Dålig lukt i trapphus eller kök är ett tydligt varningstecken, liksom klagomål från boende om unken luft eller ovanligt mycket damm. Imkanaler som inte rengjorts på länge kan dessutom bygga upp fettbeläggning, vilket ökar brandrisken rejält.

Andra signaler är att köksfläktar låter svagare än förut och att torktiden i den gemensamma tvättstugan har blivit längre. Fönster som immar igen snabbare kan också vara ett tecken. Sådant tyder ofta på att kanalerna är igensatta någonstans i systemet. Det märks.

Ett indirekt tecken är också om flera lägenheter i samma trapphus rapporterar liknande problem samtidigt, eftersom det ofta pekar på en gemensam kanal snarare än ett enskilt fel i en lägenhet. Boende är ofta de första att märka symptomen, medan det är styrelsen eller en anlitad fastighetsförvaltare som behöver agera på informationen. En enkel felanmälan om dålig ventilation i en lägenhet kan därför vara första steget mot att hela husets kanalsystem synas. Väntar föreningen för länge riskerar fler lägenheter att drabbas samtidigt, vilket gör en akut åtgärd dyrare än en planerad.

En del föreningar passar på att rengöra kanalerna inför en OVK-besiktning, eftersom smutsiga kanaler ibland påverkar mätvärdena. Det är dock bara en bonuseffekt, inte huvudskälet till att rengöring behövs.

Vad kostar det?

Kostnaden skiljer sig rejält beroende på om det är föreningen eller en enskild villaägare som beställer. Vid en gemensam upphandling för hela huset brukar priset ligga på ungefär 800 till 1 800 kr per lägenhet, och den summan omfattas alltså inte av rotavdrag eftersom föreningen är beställare.

Jämför det med en villa med frånluftssystem, där en rengöring av ventilationskanaler ofta kostar 3 000 till 5 500 kr, med ett genomsnitt runt 3 500 kr inklusive moms. Efter rotavdrag landar den kostnaden i regel på 2 500 till 4 000 kr för villaägaren själv. Ett hus med självdrag hamnar lite lägre, ofta 2 500 till 4 500 kr, medan ett FTX-system med värmeväxlare kan kosta 5 000 till 9 000 kr eftersom fler delar ska rengöras.

Väljer en enskild lägenhetsinnehavare att beställa arbete på egen hand, till exempel om kanalen bara går genom den egna bostaden, brukar priset i stället ligga mellan 1 500 och 4 000 kr. Vill föreningen dessutom teckna ett löpande serviceavtal för filterbyte och kontroll av gemensamma aggregat, ligger kostnaden ofta på 300 till 900 kr per lägenhet och år, och inte heller den posten ger rätt till rotavdrag.

Utöver själva kanalrengöringen tillkommer ofta löpande kostnader för filter i de gemensamma aggregaten. I en vanlig villa räknar man med ungefär 1 200 till 4 000 kr per år bara för filter, eftersom de flesta aggregat behöver bytas två till fyra gånger om året för att hålla luftflödet uppe. I en BRF slås den kostnaden i stället in i serviceavtalet per lägenhet, vilket gör det enklare att budgetera över flera år.

Har fastigheten dessutom en restaurang eller ett storkök i bottenplan kan den delen kräva egen rengöring av imkanalen, ofta i spannet 4 000 till 12 000 kr beroende på hur hårt belastat köket är. Den kostnaden bärs vanligtvis av verksamheten som hyr lokalen, inte av bostadsrättsföreningen som helhet.

Så väljer du rätt hjälp

Att välja rätt firma för ett helt hus är en annan sak än att boka en enskild villa. Föreningen bör jämföra flera offerter och kontrollera att firman har erfarenhet av flerbostadshus. Det är också värt att stämma av vilken utrustning som används för att nå långa och böjda kanalsträckor. På Firmor går det att se vilka bolag som arbetar med ventilationsrengöring i olika delar av landet.

Vidare är det klokt att be om referenser från andra föreningar av liknande storlek. Fråga dessutom hur firman planerar tillträde till varje lägenhet utan att störa de boende mer än nödvändigt.

Många föreningar lägger in rengöringen i samband med annat planerat underhåll, till exempel stambyte eller fasadarbete, för att slippa störa de boende flera gånger under samma år. Det är också värt att fråga om firman kan dokumentera arbetet med bilder före och efter, så att styrelsen har underlag inför nästa upphandling.

Vanliga misstag att undvika

Ett vanligt misstag är att föreningen räknar med rotavdrag i budgeten och blir överraskad när Skatteverket nekar avdraget i efterhand. Ett annat är att styrelsen glömmer informera boende i god tid, vilket gör att tekniker nekas tillträde och jobbet drar ut på tiden.

Många föreningar väntar dessutom för länge mellan rengöringarna, ofta för att kostnaden känns hög i stunden. Det blir sällan billigare i längden. Igensatta kanaler sliter nämligen mer på fläktar och aggregat, vilket ofta ger dyrare reparationer senare.

Ett tredje misstag är att föreningen bara ser rengöringen som en engångsinsats och glömmer bort löpande filterbyte i gemensamma aggregat mellan de stora rengöringarna. Utan den löpande skötseln byggs smuts och fett upp snabbare, vilket kortar tiden till nästa fullskaliga rengöring. Genom att sprida ut kostnaden i förväg i en underhållsplan slipper föreningen dessutom obehagliga överraskningar i budgeten.

Samtidigt är det ett misstag att blanda ihop kanalrengöring med en OVK-besiktning. De är två skilda saker, även om ett rent system ofta gör besiktningen enklare att klara.

Vanliga frågor

Hur lång tid tar det?

Ett helt flerbostadshus tar ofta flera dagar att gå igenom, beroende på antal lägenheter och hur kanalerna är dragna. Själva arbetet inne i varje enskild lägenhet brukar däremot bara ta en halvtimme till en timme, så störningen för de boende är oftast kortvarig.

Vad händer om man väntar för länge?

Igensatta kanaler ger sämre luftflöde, vilket kan kännas som unken luft eller kondens på fönstren i flera lägenheter samtidigt. På sikt sliter det dessutom mer på fläktar och aggregat, och för imkanaler ökar brandrisken när fettbeläggningen växer år för år.

Kan man göra det själv?

Nej, i praktiken krävs specialutrustning som roterande borstar och kraftfulla dammsugare för att nå hela vägen genom ett kanalsystem i ett flerbostadshus. Dessutom är de gemensamma kanalerna föreningens ansvar enligt bostadsrättslagen, inte något en enskild medlem ska pilla i på egen hand.

Behöver man förbereda något innan?

Ja, boende behöver oftast informeras skriftligt i god tid om vilken dag och ungefärlig tid en tekniker kommer och behöver tillträde till lägenheten. Det är också bra att flytta möbler, kläder eller andra föremål som står i vägen för donen innan besöket, så att arbetet inte försenas.

Källor

• Skatteverket - Rotavdrag